El contracte d’arres és un dels documents més importants en la compravenda d’un habitatge.
És el moment en el qual comprador i venedor formalitzen el seu compromís, fixen el preu, bloquegen l’operació i acorden les condicions que regiran fins a la signatura en notaria.
En altres paraules: el contracte d’arres és la base legal que protegeix els teus interessos com a venedor.
Per això és fonamental entendre què ha d’incloure, què has de vigilar i quins errors poden generar problemes, retards o fins i tot la pèrdua de l’operació.
Aquí tens una guia clara, completa i actualitzada perquè sàpigues exactament com ha de ser un bon contracte d’arres a Catalunya i quins punts no poden faltar.
1. Què és exactament un contracte d’arres
És un document privat signat entre comprador i venedor en el qual totes dues parts es comprometen a completar la compravenda en un termini determinat.
Existeixen tres tipus:
1. Arres penitencials (les més habituals)
Són les que permeten que qualsevol de les dues parts es retiri de l’operació, assumint una penalització:
- si es retira el comprador → perd la quantitat lliurada
- si es retira el venedor → retorna el doble
Aquestes són les més usades a Catalunya i les més recomanables.
2. Arres confirmatòries
No permeten trencar el contracte. Si hi ha incompliment, es reclama judicialment.
3. Arres penals
Inclouen penalitzacions addicionals. Poc habituals i no recomanables per a la majoria d’operacions.
En el 99% dels casos, parlem d’arres penitencials, i són les que tractem en aquesta guia.
2. Per què és tan important signar unes arres ben redactades?
Perquè un error en aquest document pot afectar a:
- els temps,
- el preu final,
- els compromisos legals,
- la responsabilitat de cada part,
- i la seguretat de tota l’operació.
Unes arres clares i completes són la millor eina per a evitar dubtes, malentesos o conflicte
3. Què ha d’incloure un bon contracte d’arres (fil per randa)
Aquí tens la llista completa dels elements imprescindibles.
1. Identificació de venedor i comprador
Amb nom complet, DNI/NIE, domicili i dades de contacte.
Sense això, el document no té solidesa jurídica.
2. Identificació clara de l’immoble
Ha d’incloure:
- direcció exacta,
- referència cadastral,
- número de finca registral,
- superfície,
- annexos (pàrquing, traster, jardí, terrassa),
- estat jurídic (si és habitatge habitual, lloguer, etc.).
Quanta més precisió, millor.
3. Preu total de la compravenda
Ha d’aparèixer:
- el preu final acordat
- si inclou o no annexos
- si hi ha mobiliari negociat (opcional)
El preu ha d’estar clarament expressat en número i en lletra.
4. Quantitat lliurada com a senyal
És la suma que el comprador lliurament en el moment de signar el contracte d’arres.
Sol estar entre el 5% i el 10% del preu.
Aquesta quantitat:
- es descompta del preu final,
- queda retinguda si el comprador incompleix,
- es retorna duplicada si incompleix el venedor.
5. Tipus d’arres (molt important)
Ha d’indicar-se expressament que són arres penitencials, segons l’article 1454 del Codi Civil.
Si no s’especifica el tipus, pot haver-hi interpretacions legals no desitjades.
6. Termini màxim per a signar en notaria
Sol ser entre 60 i 90 dies, depenent de si el comprador necessita hipoteca.
El termini ha d’estar ben definit, amb data concreta o període exacte.
7. Condicions específiques relacionades amb la hipoteca
Aquí es defineixen aspectes essencials:
- si el comprador sol·licita hipoteca
- si l’operació depèn del fet que el banc la concedeixi
- si hi ha un termini màxim d’aprovació
- què ocorre si el banc rebutja el finançament
Això evita que l’operació es bloquegi per motius bancaris.
8. Estat de càrregues de l’immoble
El contracte ha de reflectir si l’habitatge:
- té hipoteca pendent,
- té embargaments,
- té afeccions urbanístiques,
- o si està lliure de càrregues.
Si hi ha una hipoteca pendent, s’ha d’indicar que el venedor la cancel·larà abans o el mateix dia de la signatura.
9. Repartiment de despeses i impostos
Encara que a Catalunya sol ser estàndard:
- el comprador paga: ITP/IVA, notaria (compravenda)
- el vendedor paga: plusvalía, certificado energético, notaría (cancelación hipoteca), cédula
És important deixar-ho per escrit per a evitar malentesos.
10. Lliurament de claus i possessió de l’immoble
Ha d’especificar-se:
- quan es lliuren les claus,
- si el lliurament és immediat o diferit,
- si el venedor necessita dies per a mudar-se,
- si hi ha objectes a retirar o mobiliari a deixar.
11. Responsabilitat en cas de desistiment
Ha d’expressar-se clarament:
- si el comprador incompleix → perd el senyal
- si el venedor incompleix → retorna el doble
Això protegeix totes dues parts.
12. Documentació que el venedor es compromet a lliurar
Inclou:
- nota simple actualitzada
- cèdula d’habitabilitat
- certificat energètic
- estatuts i certificat de deute de comunitat
- ITE (si aplica)
- rebuts de l’IBI
- cancel·lació de càrregues (si existeixen)
13. Signatura de totes les parts i data
Sembla obvi, però ha de revisar-se sempre.
4. Errors comuns que poden complicar unes arres
Molts venedors no saben que algunes clàusules mal redactades poden perjudicar-los. Els errors més freqüents són:
· No especificar que són arres penitencials
Això pot convertir-les en arres confirmatòries sense voler.
· Acceptar terminis massa llargs
El comprador pot trigar o canviar d’idea.
· No deixar clar què passa si el banc no li concedeix la hipoteca
Això és un problema freqüent.
· No concretar què s’inclou en el preu
Mobiliari, electrodomèstics, reformes…
· No revisar càrregues reals abans de signar
Pot generar retards o problemes legals.
5. Qui ha de redactar les arres?
L’ideal és:
- una immobiliària professional amb experiència real en contractes
- o un advocat especialitzat en compravendes
Mai hauria de basar-se en un model d’internet ni improvisar-se.
Cada habitatge, cada situació i cada comprador necessiten matisos específics.
6. Consells finals per a venedors
- No tinguis pressa en llegir el contracte.
- Pregunta qualsevol dubte.
- No signis si alguna cosa no és clar.
- Assegura’t que el comprador demostra solvència.
- Mantingues actualitzada la documentació del teu habitatge.
El contracte d’arres és la base de l’operació: si està ben fet, tota la resta flueix.
Conclusió: un bon contracte d’arres et protegeix i garanteix una venda segura
Les arres no són només un tràmit: són el punt que assegura que l’operació segueixi endavant, que cada part compleixi el seu compromís i que la venda avanci sense sorpreses.
Unes arres ben redactades eviten fallades, retards i riscos.
I et donen la tranquil·litat de saber que la venda està protegida i baix control.
