El contrato de arras es uno de los documentos más importantes en la compraventa de una vivienda.
Es el momento en el que comprador y vendedor formalizan su compromiso, fijan el precio, bloquean la operación y acuerdan las condiciones que regirán hasta la firma en notaría.
En otras palabras: el contrato de arras es la base legal que protege tus intereses como vendedor.
Por eso es fundamental entender qué debe incluir, qué debes vigilar y qué errores pueden generar problemas, retrasos o incluso la pérdida de la operación.
Aquí tienes una guía clara, completa y actualizada para que sepas exactamente cómo debe ser un buen contrato de arras en Cataluña y qué puntos no pueden faltar.
1. Qué es exactamente un contrato de arras
Es un documento privado firmado entre comprador y vendedor en el que ambas partes se comprometen a completar la compraventa en un plazo determinado.
Existen tres tipos:
1. Arras penitenciales (las más habituales)
Son las que permiten que cualquiera de las dos partes se retire de la operación, asumiendo una penalización:
- si se retira el comprador → pierde la cantidad entregada
- si se retira el vendedor → devuelve el doble
Estas son las más usadas en Cataluña y las más recomendables.
2. Arras confirmatorias
No permiten romper el contrato. Si hay incumplimiento, se reclama judicialmente.
3. Arras penales
Incluyen penalizaciones adicionales. Poco habituales y no recomendables para la mayoría de operaciones.
En el 99% de los casos, hablamos de arras penitenciales, y son las que tratamos en esta guía.
2. ¿Por qué es tan importante firmar unas arras bien redactadas?
Porque un error en este documento puede afectar a:
- los tiempos,
- el precio final,
- los compromisos legales,
- la responsabilidad de cada parte,
- y la seguridad de toda la operación.
Unas arras claras y completas son la mejor herramienta para evitar dudas, malentendidos o conflictos.
3. Qué debe incluir un buen contrato de arras (punto por punto)
Aquí tienes la lista completa de los elementos imprescindibles.
1. Identificación de vendedor y comprador
Con nombre completo, DNI/NIE, domicilio y datos de contacto.
Sin esto, el documento no tiene solidez jurídica.
2. Identificación clara del inmueble
Debe incluir:
- dirección exacta,
- referencia catastral,
- número de finca registral,
- superficie,
- anejos (parking, trastero, jardín, terraza),
- estado jurídico (si es vivienda habitual, alquiler, etc.).
Cuanta más precisión, mejor.
3. Precio total de la compraventa
Debe aparecer:
- el precio final acordado
- si incluye o no anejos
- si hay mobiliario negociado (opcional)
El precio debe estar claramente expresado en número y en letra.
4. Cantidad entregada como señal
Es la suma que el comprador entrega en el momento de firmar el contrato de arras.
Suele estar entre el 5% y el 10% del precio.
Esta cantidad:
- se descuenta del precio final,
- queda retenida si el comprador incumple,
- se devuelve duplicada si incumple el vendedor.
5. Tipo de arras (muy importante)
Debe indicarse expresamente que son arras penitenciales, según el artículo 1454 del Código Civil.
Si no se especifica el tipo, puede haber interpretaciones legales no deseadas.
6. Plazo máximo para firmar en notaría
Suele ser entre 60 y 90 días, dependiendo de si el comprador necesita hipoteca.
El plazo debe estar bien definido, con fecha concreta o periodo exacto.
7. Condiciones específicas relacionadas con la hipoteca
Aquí se definen aspectos esenciales:
- si el comprador solicita hipoteca
- si la operación depende de que el banco la conceda
- si hay un plazo máximo de aprobación
- qué ocurre si el banco rechaza la financiación
Esto evita que la operación se bloquee por motivos bancarios.
8. Estado de cargas del inmueble
El contrato debe reflejar si la vivienda:
- tiene hipoteca pendiente,
- tiene embargos,
- tiene afecciones urbanísticas,
- o si está libre de cargas.
Si hay una hipoteca pendiente, se debe indicar que el vendedor la cancelará antes o el mismo día de la firma.
9. Reparto de gastos e impuestos
Aunque en Cataluña suele ser estándar:
- el comprador paga: ITP/IVA, notaría (compraventa)
- el vendedor paga: plusvalía, certificado energético, notaría (cancelación hipoteca), cédula
Es importante dejarlo por escrito para evitar malentendidos.
10. Entrega de llaves y posesión del inmueble
Debe especificarse:
- cuándo se entregan las llaves,
- si la entrega es inmediata o diferida,
- si el vendedor necesita días para mudarse,
- si hay objetos a retirar o mobiliario a dejar.
11. Responsabilidad en caso de desistimiento
Debe expresarse claramente:
- si el comprador incumple → pierde la señal
- si el vendedor incumple → devuelve el doble
Esto protege a ambas partes.
12. Documentación que el vendedor se compromete a entregar
Incluye:
- nota simple actualizada
- cédula de habitabilidad
- certificado energético
- estatutos y certificado de deuda de comunidad
- ITE (si aplica)
- recibos del IBI
- cancelación de cargas (si existen)
13. Firma de todas las partes y fecha
Parece obvio, pero debe revisarse siempre.
4. Errores comunes que pueden complicar unas arras
Muchos vendedores no saben que algunas cláusulas mal redactadas pueden perjudicarles. Los errores más frecuentes son:
· No especificar que son arras penitenciales
Esto puede convertirlas en arras confirmatorias sin querer.
· Aceptar plazos demasiado largos
El comprador puede tardar o cambiar de idea.
· No dejar claro qué pasa si el banco no le concede la hipoteca
Esto es un problema frecuente.
· No concretar qué se incluye en el precio
Mobiliario, electrodomésticos, reformas…
· No revisar cargas reales antes de firmar
Puede generar retrasos o problemas legales.
5. ¿Quién debe redactar las arras?
Lo ideal es:
- una inmobiliaria profesional con experiencia real en contratos
- o un abogado especializado en compraventas
Nunca debería basarse en un modelo de internet ni improvisarse.
Cada vivienda, cada situación y cada comprador necesitan matices específicos.
6. Consejos finales para vendedores
- No tengas prisa al leer el contrato.
- Pregunta cualquier duda.
- No firmes si algo no está claro.
- Asegúrate de que el comprador demuestra solvencia.
- Mantén actualizada la documentación de tu vivienda.
El contrato de arras es la base de la operación: si está bien hecho, todo lo demás fluye.
Conclusión: un buen contrato de arras te protege y garantiza una venta segura
Las arras no son solo un trámite: son el punto que asegura que la operación siga adelante, que cada parte cumpla su compromiso y que la venta avance sin sorpresas.
Unas arras bien redactadas evitan fallos, retrasos y riesgos.
Y te dan la tranquilidad de saber que la venta está protegida y bajo control.
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